О том, что и как нужно делать, для того чтобы покупая квартиру, не оказаться обманутым, написаны миллионы строк. Однако граждане продолжают попадаться на те же самые уловки. Напомним о распространенных основаниях, по которым может быть расторгнута сделка купли-продажи в Москве.
Лишиться приобретенной квартиры можно в двух случаях: в случае расторжения заключенного договора и в случае признания договора купли-продажи квартиры недействительным. Расторгнуть можно только неисполненный договор, а признать недействительным – исполненный. По договору купли-продажи на стороны возложены две основные обязанности: продавцу – передать имущество, покупателю – передать деньги. Пока не исполнено хотя бы одно обязательство, договор считается неисполненным.
В соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ недействительные сделки подразделяются на оспоримые (те, которые могут быть признаны недействительными по решению суда) и ничтожные (являющиеся недействительными с момента совершения, вне зависимости от признания таковыми судом). К ничтожным сделкам относятся следующие:
• противоречие сделки закону или иным правовым актам;
• совершение сделки с целью, противной основам правопорядка и нравственности;
• мнимость и притворность сделок (сделка совершается «для вида», без намерения создать соответствующие правовые последствия);
• совершение сделки гражданином, признанным недееспособным, ограниченным судом в дееспособности, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (например вследствие психического расстройства);
• совершение сделки несовершеннолетним: не достигшим четырнадцати лет, в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия родителей, усыновителей или попечителя;
• совершение юридическим лицом сделки, выходящей за пределы его правоспособности.
Ничтожная сделка является таковой не в силу признания судом, а в силу закона. И в суд заявитель может предъявить только требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года, причем течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал о тех обстоятельствах, которые являются основанием для признания сделки недействительной.
На сегодняшний день заключение ничтожных сделок на рынке – явление редкое. «Выявление у сделки признака ничтожности автоматически приведет к ее аннулированию, – рассказывает главный специалист Агентства элитной недвижимости Гамелан Сергей Письменский. “Действующее законодательство содержит исчерпывающий перечень таких признаков, и, следовательно, велика вероятность их обнаружения”. В настоящее время гораздо большее распространение получили сделки оспоримые: ведь обманутая сторона может так и не обнаружить факта нарушения своих прав.
Оспоримость, или относительная недействительность, сделки означает, что действия, совершенные в виде таковой, признаются судом недействительными при наличии предусмотренных законом оснований по иску заинтересованных лиц. Если оспоримая сделка не оспорена, она порождает правовые последствия как действительная. К оспоримым сделкам относятся следующие:
• сделка юридического лица за пределами его правоспособности;
• сделка представителя (руководителя) юридического лица с превышением его полномочий;
• сделки несовершеннолетних и ограниченно дееспособных граждан;
• сделки граждан, не способных понимать значение своих действий;
• сделки, совершенные под влиянием заблуждения;
• сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой или стечения тяжелых обстоятельств.
Любая оспариваемая сделка не является по умолчанию оспоримой. Любая сделка может быть оспорена в судебном порядке. Однако это не означает, что сделки не нужно заключать вообще. Обратиться в суд, конечно, можно, но это не означает автоматического получения положительного решения. Основное заблуждение покупателя состоит в том, что при наличии хотя бы малейшего признака того, что сделка может быть оспоримой, совершать сделку нельзя.
Совершать такую сделку, безусловно, можно, необходимо лишь грамотно проконтролировать ее течение. Например, собственник квартиры злоупотребляет алкоголем и состоит на учете в наркологическом диспансере. Конечно, если в результате продажи данный гражданин лишается единственной недвижимости и не понятны его дальнейшие перспективы проживания, от такой покупки лучше отказаться. А если он вместе со всей семьей приобретает взамен другую квартиру, если на сделке специалист-врач подтвердит, что он не находится в состоянии опьянения, все противопоказания для совершения данной сделки можно предотвратить и преодолеть. Все зависит от профессионализма специалиста, сопровождающего сделку.